Análisis de los resultados financieros del tercer trimestre (T3) de 2025 de Digital Realty Trust Inc. (DLR).$DLR (Digital Realty Trust Inc) publicó sus resultados financieros del tercer trimestre de 2025 (finalizado el 30 de septiembre de 2025) el 23 de octubre de 2025, antes de la apertura del mercado. El REIT de centros de datos superó significativamente las expectativas de los analistas, con un FFO básico por acción de 1,89 USD (frente a los 1,80 USD estimados) y un beneficio operativo total de 1.580 millones de USD (frente a los 1.510 millones de USD). El crecimiento se vio impulsado por la sólida demanda de infraestructura digital para IA y la nube (un aumento del 10 % en los ingresos), las reservas de 201 millones de USD (un récord en 0-1 MW e interconexión) y los explosivos ingresos por comisiones (un aumento del 182 % procedente de las aportaciones de fondos de empresas conjuntas). Sin embargo, los gastos operativos aumentaron un 14 % debido a las transacciones y la integración. El EBITDA ajustado alcanzó los 868 millones de dólares (+14,5%), lo que refleja la eficiencia del NOI. Las acciones de $DLR (Digital Realty Trust Inc) subieron un 4% en el mercado posventa tras el anuncio, impulsadas por la estrategia de "superar las expectativas y aumentar". A continuación, se presenta un análisis estructurado detallado. Los datos proceden del comunicado de prensa oficial y del análisis posterior a los resultados.
1. Resultados Consolidados Clave$DLR (Digital Realty Trust Inc) demostró solidez en un entorno de centros de datos de alta demanda, con ingresos récord y un FFO Core máximo histórico. El BPA según los PCGA fue de $0,15, pero la atención se centra en métricas ajustadas como el FFO Core, que superó las expectativas gracias al impulso del arrendamiento y al control de costos (gastos de servicios públicos +5,5%, pero NOI +8% sobre la base de caja del mismo capital).
| Métricas financieras | T3 2025 (PCGA/Ajustado) | Crecimiento interanual | vs. Estimaciones | Notas |
| Ingresos operativos totales | 1.58 mil millones de dólares | +10,2% | Superado (+4,6%) | Incluye alquiler + interconexión; ingresos por tarifas +182%. |
| Ingresos de operación | 138 millones de dólares | -17,8% | N / A | Impactado por gastos de transacción +258%; margen 8,8% (-3,3 pp). |
| Beneficio neto | 58 millones de dólares | +40,5% | N/A[/TD>[TD]De $41 millones en el tercer trimestre de 2024. | |
| Ganancias por acción GAAP (diluidas) | $0.15 | +66,7% | Abajo | Desde $0,09 en el tercer trimestre de 2024; foco en FFO para REIT. |
| FFO básico por acción | $1.89 | +13,2% | Registro trimestral roto; excluye elementos no recurrentes. | |
| AFFO para compartir | $1.76 | +15,8% | Excedido | Ratio de pago 69,2% (mejora -11,2 pp). |
| EBITDA ajustado | 868 millones de dólares | +14,5% | N/A[/TD>[TD]Expansión debido al crecimiento del arrendamiento y del NOI. | |
| Crecimiento del NOI en efectivo con el mismo capital | N / A | +8% | N / A | Refleja aumentos de ocupación y alquiler. |
Crecimiento orgánico: Ingresos +10,2%, con renovaciones de arrendamientos que subieron un 8% y una cartera de pedidos de $852 millones (visibilidad hasta 2026). Beneficiado por la demanda de IA (más del 50% de las reservas). Año hasta la fecha (9 meses): Ingresos ~$4.700 millones (+9%); FFO básico ~$5.500 millones (+12%).
El CEO Andy Power destacó: "Digital Realty obtuvo sólidos resultados financieros este trimestre, con un FFO básico récord por acción y un crecimiento de dos dígitos en ingresos y EBITDA ajustado".
2. Análisis por Segmentos$DLR (Digital Realty Trust Inc) generó ~94% de ingresos de rental e interconnection, con fortaleza en fee income por JV contributions. El segmento de data centers mostró resiliencia, con bookings récord en small-scale (0-1 MW + interconnection ~$105M) compensando desafíos en power availability. Renewals con +8% cash increase impulsaron márgenes.
| Segmento | Ingresos ($M) | Crecimiento YoY | Notas Clave |
| Ingresos por alquiler | 1.046 | +9,3% | Impulsado por occupancy +1.5 p.p. y rent escalations. |
| Interconexión y otros | 120 | +6,9% | Interconnection +13% QoQ; $20M en nuevos leases. |
| Ingresos por honorarios | 36 | +182,1% | De contribuciones a fondos hyperscale JV. |
| Reembolsos a inquilinos (servicios públicos y otros) | 370 | +7,8% | Servicios públicos +9,1%; otros -5,9% por mix. |
| Total Operativos | 1.577 | +10,2% | 95% del negocio principal en centros de datos; IA ~50% reservas. |
Notas: Reservas totales de 201 millones de dólares (100 % de participación), con 162 millones de dólares como participación de DLR; renovaciones de 192 millones de dólares (+8 % en efectivo, +11,5 % según PCGA). Plazo para nuevos arrendamientos: 8 meses. Hasta la fecha: Alquileres: ~3100 millones de dólares (+8 %), interconexión: ~350 millones de dólares (+7 %). Dificultades para obtener los permisos de energía, pero 5 GW de capacidad global edificable.
El presidente y CEO Andy Power señaló: "Estos logros están respaldados por una cartera de pedidos sustancial, lo que proporciona una visibilidad clara hasta 2026. La sólida demanda empresarial continúa impulsando nuestra oferta de interconexión de 0 a 1 MW más".
3. Flujo de caja, balance general y otros indicadores$DLR (Digital Realty Trust Inc) generó un sólido FFO como indicador de flujo de caja, con énfasis en el desarrollo (gastos de capital netos de aproximadamente 3.000 millones de dólares a 3.500 millones de dólares en el ejercicio fiscal) y el desapalancamiento. Actividad de arrendamiento: 250 MW firmados hasta la fecha, plazo medio de 7,2 años. Gastos de capital recurrentes de 78 millones de dólares (+16 % interanual).
FFO: $570 millones (+9,6% interanual).
AFFO: $613 millones (+20,7% interanual).
Gastos de capital recurrentes: $78 millones (+15,9% interanual); previsión de gastos de capital netos totales: $3-3.500 millones.
Balance general: Deuda total: $18.200 millones (deuda neta/EBITDA 4,9x, mejora de 5,5x interanual); 95% de liquidez sin garantía. $7.000 millones (efectivo $3.300 millones + líneas de crédito). Cobertura del valor empresarial: 23,9%. Cobertura de gastos fijos: 4,6x. Patrimonio: $23.500 millones.
El director financiero Matt Mercier comentó: «Estamos orgullosos de los resultados de este año y del aumento de capital que hemos logrado. De cara a 2026, nuestro objetivo es un crecimiento del 10 % en los ingresos».
4. Pronóstico y perspectivas para el año fiscal 2025.$DLR (Digital Realty Trust Inc) elevó su pronóstico para el año fiscal 2025, lo que refleja el dinamismo en el arrendamiento y la cartera de pedidos. Se centra en el crecimiento del NOI y el FFO, con potencial de crecimiento gracias a la IA. Para el cuarto trimestre, implica sólidos ingresos secuenciales (+2-3 % intertrimestral).
| Métrico | NOSOTROS 2025 | Notas |
| Ingresos totales | $6.025 - $6.075 mil millones | Aumento de +$75 millones; +9-10% implícito interanual. |
| FFO básico por acción | $7.32 - $7.38 | Elevado; +9-10% interanual desde $6,76 en 2024. |
| EBITDA ajustado | 3.30 - 3.35 mil millones de dólares | Elevado +$75 millones; crecimiento ~12%.[/TD> |
| Crecimiento del NOI en efectivo con el mismo capital | 4,25% - 4,75% | En consonancia con el impulso del arrendamiento. |
| Crecimiento de la tasa de alquiler (renovaciones, efectivo) | 5,75% - 6,25% | Fuerte en pequeña escala y empresa. |
| Ocupación de la cartera (fin de año) | +100 - +200 puntos básicos | Desde ~95% actual; enfoque en EMEA/APAC. |
| Deuda neta/EBITDA | ~4.8x | Mejora continua; emisión de deuda ~$2 mil millones. |
Perspectivas para 2026: Crecimiento de ingresos de aproximadamente el 10 %, respaldado por una cartera de pedidos de más de 550 millones de dólares y fundamentos de IA/nube.
Riesgos: Problemas con el suministro de energía y la obtención de permisos, vencimientos de deuda de 1500 millones de dólares en enero de 2026 y tasas de interés.
5. Conclusión e implicaciones.Los resultados del tercer trimestre de 2025 de $DLR (Digital Realty Trust Inc) destacan su posición dominante en centros de datos, con ingresos récord, un FFO Core máximo histórico y una sólida cartera de pedidos, que compensa la presión de los gastos con la demanda impulsada por la IA. La relación ingresos/FFO superó las previsiones y el aumento de las previsiones impulsaron la acción, lo que refleja la confianza en la visibilidad para 2026 y la capacidad de construcción de 5 GW. La alta liquidez a largo plazo (7.000 millones de dólares) y el apalancamiento mejorado (4,9x) posicionan a DLR para fusiones y adquisiciones y un crecimiento sostenido. Perspectiva: Comprar/Mantener para inversores en REIT de crecimiento (múltiplo FFO ~18x, rendimiento ~3,2%); potencial alcista gracias a los impulsos de la IA.
Este análisis se basa en datos públicos y no constituye asesoramiento financiero. Su propósito es meramente informativo y no constituye una recomendación de inversión.